Da novembre 2025, e pertanto con efficacia dal 1/1/2026, è stata approvata in via definitiva la riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa (legge 182/2025 Ddl semplificazioni, art. 44). La nuova legge garantisce a chi acquista un immobile da un venditore, che lo aveva ricevuto grazie ad una donazione, di non vederlo più sottratto in futuro dagli eredi legittimari. Cosa avveniva prima della riforma? In base alle regole precedenti, se un immobile era stato ricevuto in donazione (ad esempio dai genitori, dai nonni etc etc), gli eredi del donante potevano, nei casi in cui quella donazione avesse leso il proprio diritto alla quota quota di legittima nell’ereditando del donante, esercitare un diritto legale (cosiddetta “azione di riduzione”) per chiedere la restituzione del bene, anche al nuovo acquirente se nel frattempo quell’immobile fosse stato venduto! Dato che il diritto a chiedere la restituzione del bene da parte dell’erede che fosse stato leso,  perdurava per anni 10 anni dopo il decesso del donante, questo aveva creato enormi ostacoli alla “circolazione” degli immobili donati: gli istituti di credito erano reticenti a concedere mutui su immobili di provenienza donativa, salvo stipulare costose assicurazioni che spesso non erano comunque sufficienti. molti potenziali acquirenti evitavano questi immobili per paura di future rivendicazioni legali; In pratica fino alla riforma, si realizzava il paradosso che i nonni o i genitori che per spirito di liberalità e aiuto nei confronti di figli/nipoti donavano loro un immobile, andavano a generare loro un problema: quello di essere prigionieri dell’immobile poiché, se avessero voluto vederlo e chi acquistava lo faceva tramite un mutuo (90% dei casi), avrebbe quasi certamente visto il rifiuto della banca a concedere tale mutuo perché sarebbe potuto emergere un erede, leso dalla donazione, che avrebbe potuto inficiare la garanzia ipotecaria della banca! Cosa cambia dal 1/1/2026? La norma elimina l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, lasciando però intatta la tutela dei legittimari, che mantengono un diritto di credito verso il donatario per la quota eventualmente lesa. Pertanto, adesso, l’erede che fosse stato leso dalla donazione, può sempre esercitare il proprio diritto al risarcimento, ma solo nei confronti del donante (chi ha fatto la donazione) o del donatario (chi ha ricevuto la donazione) senza poter revocare la vendita del bene o vantare crediti nei confronti del terzo acquirente. Si supera così un’incertezza che ha frenato per anni vendite e mutui su immobili donati, con benefici immediati per cittadini e mercato immobiliare. Gli effetti della riforma sono immediati e positivi: Maggiore sicurezza giuridica per chi compra un immobile proveniente da donazione, eliminando il rischio di future rivendicazioni. Più accesso al credito: le banche potranno accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza difficoltà, semplificando la concessione di mutui. Benefici per famiglie e giovani coppie, ma anche per imprenditori che necessitano di finanziamenti   Siamo a vostra disposizione Se avete intenzione di compiere operazioni sul vostro patrimonio immobiliare o acquistare un immobile, restiamo a disposizione per valutare con voi i costi delle operazioni e studiare strategie di pianificazione successoria. Una buona analisi, permette importati risparmi fiscali.    Fonti: https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2025-12-02;182